1세대 1 주택 비과세 보유 및 거주기간

안녕하세요. 소곤소곤입니다.

사진 = 국세청

오늘은 1세대 1 주택 비과세 보유기간 및 거주기간에 대해 알아보겠습니다.

1세대 1 주택 비과세 보유 및 거주기간

 

세법에서 정하는 요건을 갖춘 경우, 1세대가 1 주택을 팔았을 때 생긴 양도차익에 대해서 비과세를 받을 수 있는데요. 비과세를 받기 위한 요건은 다음의 세 가지입니다.

 

첫째, 일정 기간 이상 보유해야 한다는 보유기간 요건 

 

둘째, 해당 주택에서 일정 기간 이상 거주를 해야 한다는 거주기간 요건

 

셋째, 일정 금액을 넘는 고가주택이 아니어야 한다는 양도가액 요건이 있습니다.

 

특히, 올해부터는 보유 및 거주기간 요건이 까다로워지면서 1세대 1 주택 비과세를 제대로 받기 위해서는 관련 내용을 정확히 알아둘 필요가 있습니다.

 

■ 1세대 1 주택 비과세를 받기 위한 보유 및 거주기간 요건

양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있는 경유로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이야 합니다.. 여기에 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.

 

즉 취득 당시에 조정대상지역이 아니라면 2년 이상 보유만 하면 되고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 보유뿐만 아니라 2년 이상 거주 요건도 갖춰야 하는 것이죠. 다만, 무주택세대가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 거주요건 없이 보유기간 요건만 충족하면 됩니다.

 

정리하자면, 거주요건의 유무는 취득 당시에 조정대상지역이었는지 여부에 따라 결정되는데요. 국토교통부는 조정대상지역을 새로 지정하거나 해제하기도 하는데, 해당 집을 취득할 당시 조정대상지역이었다면 나중에 해제되었더라도 2년 거주요건을 채우고 팔아야 바과세를 받을 수 았다는 점 주의하셔야겠습니다.

 

■ 보유기간, 거주기간 계산법, 해당 주택 취득일부터 vs 최종 1 주택이 된 날부터

그렇다면, 보유기간 및 거주기간은 어떻게 계산할까요? 2021년 1월 1일 현재 1 주택자인 경우에는 보유기간은 해당 주택의 취득일부터 양도일까지, 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출 일까지의 기간으로 계산하기 때문에 간단합니다..

 

그런데 2021년 1월 1일 현재 다주택자였다면 보유 및 거주기간의 계산이 달라집니다. 다주택자가 다른 주택들을 모두 처분(2021년 2월 17일 이후 2 주택 이상을 보유한 1세대가 증여 또는 용도 변경하는 경우 포함)하고, 최종 1 주택을 비과세 받기 위해서는 최종 1 주택만 남은 상태에서 2년 이상을 보유하고 팔아야 1세대 1 주택 비과세를 받을 수 있습니다.

 

이때 2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 최종적으로 1 주택만 남은 상태에서 2년 거주요건도 채워야 합니다. 가령, 김 씨가 2020년 12월에 A라는 주택을 팔고 2021년 1월에 한 채 남은 B주택을 팔면 보유 맟 거주기간은 B주택자의 취득일과 거주일부터 계산합니다.

 

2021년 1월 1일 현재 B주택 한 채만 보유하고 있기 때문이죠. 한편, 박 씨는 2021년 1월 1일 현재 2 주택(C, D)을 보유하고 있고 두 채 모두 5년 이상 보유(2017년 8월 2일 이전 취득으로 거주요건은 없음)한 주택으로 일시적 2 주택에 해당되지 않는다고 가정해 보겠습니다. 박 씨가 2021년 1월에 C주택을 팔고 2 주택자로 양도세를 낸 후에 D주택 한 채만 남았는데 종전에는 D주택의 취득일부터 보유기간을 계산했기 때문에 바로 팔아도 1세대 1 주택 보유기간 요건을 갖춘 것이었죠.

 

하지만 2021년부터는 세법이 개정되어 D주택을 비과세 받기 위해서는 C주택을 양도하고 최종적으로 D주택 1채만 남은 날부터 2년 이상을 보유해야 한다는 점에 주의하셔야 합니다.

 

■ 2021 1월 1일 현재 3 주택 이상자 vs 2021년 중 한 채 더 취득해서 3 주택

2021년 1월 1일 현재 3 주택자가 2021년 중에 한 채를 팔고(과세) 남은 2 체가 일시적 2 주택에 해당한다고 가정해 보겠습니다. 남은 두 채가 A(신규 주택), B(종전 주택)로 종전 주택 B를 팔 때, 보유기간은 언제부터 기산 할까요? 종전 주택 B의 양도일이 언제냐에 따라 달라집니다. 2021년 11월 1일까지 양도하면 해당 주택(B) 취득일로부터 기산 하고, 2021년 11월 2일 이후에 양도하면 직전 주택의 양도일부터 기산 합니다.

 

그렇다면 2021년 1월 1일 현재 2 주택 (A, B) 보유자가 2021년 중에 추가로 한 채 (C)를 취득해서 3 주택이 된 자가 B주택을 과세로 양도하고 A, C가 일시적 2 주택 요건을 갖췄다고 할 때, A주택을 양도 시 보유 기간은 언제부터 기산 될까요? 이때는 A주택의 양도시기에 관계없이 직전 주택 양도일부터 기산 합니다.

 

2021년 1월 1일 현재 다주택자가 최종 주택을 1세대 1 주택 비과세 받거나 일시적 2 주택 비과세 받기 위한 요건은 무척 까다로워졌습니다. 주택을 팔기 전에 양도세를 먼저 점검해 보고 파는 것이 어느 때보다 중요해진 이유입니다..

 

자료 = 국세청

 

 

 

여기까지 1세대 1 주택 비과세 보유와 거주기간에 대해 알아보았습니다.

감사합니다.